LES IMMEUBLES : DE LEUR CONSTRUCTION JUSQU'À LEUR EXPLOITATION
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Lorsque des désordres/malfaçons se révèlent dans une construction, une multitude de régimes de responsabilités peuvent s’appliquer : garantie de parfait achèvement, garantie biennale de bon fonctionnement, garantie décennale, responsabilité contractuelle de droit commun... Il convient de faire le point sur chacune de ces garanties (I).
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Une fois l’opération de construction parfaitement achevée, le bien immobilier peut alors devenir sujet à une nouvelle multitude de contrats de nature immobilière : achat/vente par l’entremise d’une agence immobilière (II), location... (III).
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I - La responsabilité des constructeurs
A - La responsabilité contractuelle de droit commun
B - La garantie de parfait achèvement
C - La garantie biennale de bon fonctionnement
D - La responsabilité décennale
E - Les autres responsabilités
F - En conclusion
II - Vente d'un bien immobilier réalisée par l’intermédiaire d’une agence immobilière
III - Location d'un bien immobilier
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I - La responsabilité des constructeurs
En matière de construction, il existe de nombreuses garanties que le maître d'ouvrage peut invoquer si des travaux ont été mal exécutés.
Cependant, leur application est subordonnée à deux critères principaux : la nature du désordre et le moment auquel ce dernier est découvert.
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A – La responsabilité contractuelle de droit commun
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La responsabilité contractuelle des entreprises intervenantes - les locateurs d'ouvrage - est une responsabilité qui pourra être systématiquement recherchée par la personne pour laquelle l'ouvrage est construit - le maître d'ouvrage - si un désordre est constaté avant la date de la réception des travaux.
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En effet, sur cette période pré-réception, seules les règles figurant dans le contrat entre le maître d’ouvrage et le locateur d'ouvrage peuvent s'appliquer.
Il s’agit d’un régime classique de responsabilité contractuelle de droit commun.
Attention : sauf cas particuliers, à compter du procès-verbal de réception, les rapports contractuels prendront fin.
B – La garantie de parfait achèvement
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La garantie de parfait achèvement est énoncée à l’article 1792-6 alinéa 2 du Code civil dans les termes suivants :
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« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».
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Elle constitue une obligation légale de réparation en nature, applicables pour tout désordre.
Evidemment, si les malfaçons remplissent les conditions liées aux autres responsabilités - biennale ou décennale - celles-ci pourront être également invoquées.
Attention : pendant toute la durée de la garantie de parfait achèvement, seule l’assurance dite « dommage-ouvrage » pourra être recherchée.
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C – La garantie biennale de bon fonctionnement
Cette garantie est expressément prévue à l’article 1792-3 du Code civil :
« Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ».
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Exemples d’équipements dissociables : un système de sonorisation, un interphone, un revêtement de peinture, des carrelages « simplement collés », une chaudière dissociable…
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Il s’agit d’une garantie objective de plein droit. Cela signifie qu’aucune clause contractuelle limitative ou exclusive de responsabilité ne pourra contrevenir à ce principe, à défaut de quoi elle sera réputée non écrite.
Par ailleurs, il est important de préciser que cette garantie exclut l’application des autres garanties évoquées dans ce chapitre.
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D – La responsabilité décennale
Cette garantie est organisée à l’article 1792 du Code civil :
« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».
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Comme cette règle l'indique, la responsabilité décennale concerne les désordres les plus graves.
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Conformément à l’article 1792-4-1, cette garantie peut être invoquée dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux.
E – Les autres responsabilités
Il arrive que d'autres types de désordres peuvent être constatés lors de la réalisation d'un ouvrage.
La responsabilité des constructeurs - ou plus largement celles des participants à l’opération - pourra donc être engagée sur d'autres fondements juridiques que ceux exposés infra :
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Troubles anormaux du voisinage : exemple : un voisin peut attraire le maître d'ouvrage en justice si la construction de l'ouvrage caractérise un trouble anormal du voisinage à son égard.
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Si vous souhaitez en connaître davantage sur les troubles anormaux de voisinage, je vous invite à cliquer sur les articles Servitude, copropriété, indivision et trouble anormal du voisinage.
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Sous-traitance non déclarée au maître d’ouvrage : exemple : le maître d'ouvrage peut engager une action en justice contre le sous-traitant d'un locateur d'ouvrage sur le fondement délictuel (car aucun lien ne lie contractuellement les parties) si un désordre lui est imputable.
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Responsabilité de droit commun des fabricants d’EPERS (Eléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire) sur le fondement de l’article 1792-4 du Code civil. Exemples d'EPERS : volets, faux plafonds, portes isothermes, panneaux isolants, pompe à chaleur...
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Responsabilité des fabricants de produits défectueux aux articles 1245 et suivants du Code civil ;
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Garantie légale des vices cachés / obligation de délivrance conforme ;
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Obligations de renseignement, de mise en garde et / ou de préconisation de la part du constructeur.
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F - En conclusion
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Il est évident que la multitude des garanties décrites ci-dessus rend le droit de la construction difficile à mettre en oeuvre.
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Au niveau des procédures judiciaires, il est courant que c'est une expertise judiciaire - sollicitée par le maître d'ouvrage - qui permettra de faire constater officiellement les désordres, d'en expliquer leur origine et d'en déterminer l'imputabilité aux entreprises.
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Le rapport d'expertise judiciaire est toujours lu attentivement par le juge qui statuera sur la responsabilité des parties.
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L'assistance d'un avocat est donc précieuse car il sera présent pendant les réunions d'expertise et défendra vos intérêts si votre responsabilité est recherchée.
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II - Vente d'un bien immobilier réalisée par l’intermédiaire d’une agence immobilière
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En matière de vente, il est classique que des particuliers recourent à une agence immobilière pour vendre leur bien immobilier.
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A cet effet, plusieurs types de mandats peuvent être conclus dont les deux principaux sont : mandat de vente simple et mandat de vente exclusif.
Mandat de vente simple : pour les propriétaires, l’intérêt de recourir à un mandat simple consiste à pouvoir faire appel à plusieurs agences immobilières simultanées, ce qui peut faciliter la vente de leur bien.
La durée habituelle est de 3 mois, renouvelable par tacite reconduction et en cas de dénonciation, un préavis d’un délai de 15 jours devra être respecté.
Mandat de vente exclusif : pour les agences immobilières, l’intérêt de recourir à un tel mandat consiste, comme son nom l’indique, à garder « une exclusivité » sur la vente pendant une période déterminée.
Attention : si le bien est vendu par le propriétaire ou par l’intermédiaire d’une autre agence, ce dernier restera redevable d’une commission à l’égard de la première.
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Dans tous les cas, un formalisme est à respecter pour chacun de ces deux mandats de vente.
A titre d'exemple, les clauses pénales sont soumises à des règles strictes.
La première figure à l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoquet) :
« Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser ».
La deuxième 1231-5 du Code civil permet à la partie qui le souhaite, de minorer l'application de la clause pénale :
« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».
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III - Location d'un bien immobilier
Outre l'aspect achat/vente d'un bien immobilier, ce dernier peut plus simplement faire l'objet de contrat de location. En matière de biens à usage d'habitation, c'est la loi du 06 juillet 1989 qui a vocation à s'appliquer.
Cependant, il est fréquent que le bailleur rencontre des difficultés avec ses locataires en ce qui concerne une bonne exécution du contrat de bail (ou inversement !).
En effet, il existe toujours des risques à ce qu’il y ait un défaut de paiement des charges ou des loyers, des réparations non prises en charge, une dégradation des lieux etc.
Selon le cas, les procédures à mettre en œuvre seront différentes.
Exemples :
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L'acquisition de la clause résolutoire du bail sera prononcée par le juge des référés du tribunal d’instance du lieu du ressort de l’immeuble ;
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La demande de résiliation judiciaire du bail pour faute nécessitera une saisine du juge du fond.
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Que vous soyez locataire ou bailleur, propriétaire/acheteur ou agence immobilière, je vous propose un accompagnement dans la rédaction des actes, le suivi des procédures amiables et une représentation devant les tribunaux le cas échéant.
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Vincent BERLIOUX
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